'기준 금리·경기 변동' 변수 여전…단기 시장 변동 크지 않을 전망
재건축부담금 면제 초과 이익 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 상향하는 재초환 완화법이 국회 국토위 법안소위 문턱을 넘었다. 그간 재건축 사업에 대한 장벽으로 여겨졌던 재초환 규제 완화 가능성이 커지면서 재건축 추진 부담이 줄 것이란 전망이 나온다. 다만 기준 금리와 경기 변동 등 재건축 사업을 둘러싼 다른 변수가 많은 만큼 재건축 단지의 단기 집값 상승은 제한적일 것으로 보인다.
4일 국토교통부 등에 따르면 지난달 29일 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 재초환법) 개정안이 국회 국토교통위원회 법안소위원회를 통과했다.
재건축초과이익 환수는 재건축 조합원이 개발을 통해 일정 이상 이익을 얻으면 그 이익의 최대 50%를 환수하는 제도다. 이번 개정으로 재건축 부담금이 면제되는 초과 이익이 현행 3000만원에서 8000만원으로 오르고 부과율이 결정되는 부과 구간 단위도 현행 2000만원에서 5000만원으로 커진다.
또 1세대 1주택자면서 20년 이상 장기보유자는 재건축초과이익을 최대 70% 감경한다. 1세대 1주택자 중 만 60세 이상 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 초과 이익 납부를 유예한다.
전문가들은 재건축초과이익 환수가 그간 재건축 사업에 대한 장벽으로 여겨졌던 만큼 이번 개정안으로 재건축 단지들의 사업 추진 부담이 완화될 것으로 전망했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "재건축 추진 허들로 작용한 재건축 부담금이 한결 완화되며 서울 강남권역 등 재건축 사업지들은 사업 추진 부담이 다소 낮아질 전망"이라며 "1980~1990년대 준공돼 재건축을 검토해야 하는 노후 아파트들도 규제 완화를 계기로 사업 추진 검토 등에 숨통을 틀 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축초과이익 환수는 본래 재건축을 억제하려는 목적으로 도입된 것"이라며 "현재는 정비사업 활성화를 통한 주택공급을 늘리겠다는 정부 정책 목표가 설정돼 있는 만큼 정책 방향에 부합한다는 면에서 긍정적"이라고 했다.
다만 전문가들은 이번 재초환 완화 법안이 재건축 단지 집값 상승으로 이어지진 않을 것으로 내다봤다. 기준 금리와 경기 변동 등 다양한 변수가 있는 만큼 초과 이익 규제 완화만으로는 단기적 시장 반응을 기대할 수 없다는 견해다.
함영진 랩장은 "재건축 사업은 부담금 외에도 기준 금리와 경기 변동, 사업 추진 속도 등 다양한 변수가 산재해 있다"며 "초과 이익 규제 완화를 계기로 관련 거래량과 단기 가격 상승을 기대하는 것은 제한적일 것"이라고 전망했다.
이은형 연구위원은 "종전까지는 정비사업에 대한 관건은 인허가였지만 지금은 사업지 조합원들의 추가 분담금 여력이 관건"이라며 "초과 이익 감면만으로는 재건축 사업이 탄력받기는 쉽지 않을 것"이라고 봤다.
