토지거래허가구역 해제로 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 아파트 가격이 급등하자 급기야 토지거래허가구역을 다시 지정할 수도 있다는 소식이 전해졌다.

한국부동산원 3월 2주 차 주간매매가격지수 변동률을 보면 4주 연속 '상한가' 행진이다. 논란의 중심 잠실의 송파구는 0.72%로 전주 0.68%를 뛰어넘었고 서초구 0.62%, 강남구 0.69% 등 강남 3구 모두 '상한가'다. 

비(非)강남권인 강동구, 마포구, 용산구, 성동구 등 한강 벨트 모두 강세로 전환됐고 경기도 과천시와 성남 판교, 용인 수지 등 수도권 인기 지역들도 빠른 상승을 보인다. 심지어 강남과 40㎞ 떨어진 동탄2신도시도 역 주변 인기단지 위주로 거래가 늘어나고 있다.

상황이 이렇다 보니 토지거래허가구역 해제 공을 쏘아 올린 오세훈 서울시장이 "최근 집값 상승과 관련해 약간의 가격 상승은 예상했던 것이라며 비정상적일 정도로 과도하면 다시 규제하는 것도 검토할 것"이라고 말했다.

'약간'과 '과도'라는 두 단어가 귀에서 불편하게 맴돈다. 현재의 강남 집값 상승이 약간 수준의 정상이라고 인식하고 있다는 것인데 앞으로 얼마나 더 올라야 비정상적으로 과도하다는 것일까? 최근 급등한 집값을 용인해 주겠다는 의미로 해석할 수 있어 논란이 되고 있다.

오세훈 서울시장의 발언을 조금 더 상세히 살펴보자.

"토지거래허가구역으로 지정된 곳을 풀게 되면 눌렸던 스프링이 튀어 오르는 것처럼 처음에는 약간의 가격 상승이 예상된다. 지금까지는 예상 수준을 넘어서지 않는 것으로 보이고 거래량이나 오르고 있는 속도 등을 보면 아직 크게 이상 징후는 발견되지 않고 있다. 3~6개월간 예의주시하면서 앞으로 조치할 상황이 무엇이 있는지 계속 지켜보면서 판단하겠다."

한마디로 토지거래허가구역 재지정을 하지 않겠다는 의미다. 3~6개월 기다리면 강남 집값은 자연스럽게 안정을 찾을 가능성이 높다.

충분한 조정을 거친 후 올라갈 때가 돼 올라가는 상승장이 아니라 등락을 거듭하는 조정 구간 안에서 불안심리로 발생한 이상 급등이기에 몇 달 후 상승세는 당연히 둔화될 것이다. 

하지만 한번 올라간 가격은 쉽게 내려가지 않는다. 금리 인하와 내년 입주 물량 부족과 맞물려 올라간 강남 집값이 고착화되면 나머지 지역들도 키 맞추기 상승을 한다.

서울시가 재지정을 안 하는 이유는 재지정을 해서 집값을 잡는다는 보장은 없으면서 신뢰는 바닥에 떨어지고 오락가락 정책으로 집값을 올린 역적이 돼버리기 때문이다. 한마디로 토지거래허가구역 재지정을 안 하는 것이 아니라 못하는 것이다.

토지거래허가구역 해제가 최근 강남 집값 급등의 단초를 제공한 것은 맞지만 '다주택 규제로 인한 똘똘한 한 채 현상', '인구 감소와 저성장, 불경기로 인한 불안 심리', '지방 소멸로 인한 지방의 인구 및 자본 유입', '일본의 잃어버린 30년을 통해 학습한 도쿄 같은 핵심 도시는 살아남는다' 등 복합적이고 다양한 요인들이 결합돼 만들어진 서울 강남 선호 사상이라는 문제를 정책 한두 개로 해결할 수는 없다. 

단기적으로는 다주택자 규제를 폐지하고 지방 미분양 규제를 파격적으로 풀어 투자심리를 안정시키는 동시에 서울의 돈이 지방으로 흘러갈 수 있게 해주고, 장기적으로는 경제성장을 이끄는 동시에 지방에 양질의 일자리를 늘려 지방에서 서울로 유출되는 인구와 자금을 막는 데 모든 정책 역량을 집중해야 한다.

/김인만 김인만부동산경제연구소장

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