유형별 복잡한 기준…쉽게 개선해야
지난해 12월 전국 미분양 주택은 7만173가구로 작년 11월 6만5146가구 대비 7.7% 증가했다. 미분양 발생 후 발코니 확장 등 미분양 해소를 위해 여러 노력을 했음에도 소진되지 않아 다 짓고 나서도 빈집으로 남은 '준공 후 미분양'은 2만1480가구로 작년 11월 1만8644가구 대비 15.2%나 급증했다.
문제는 악성 미분양인 준공 후 미분양의 80% 이상이 지방이라는 것으로 세제 혜택 정도의 대책으로 해결하기 어려운 심각한 상황이 됐다는 것을 알 수 있다.
하지만 최근 서울 서초구 방배6구역을 재개발한 '래미안 원페를라'의 특별공급 경쟁률은 74.7대1, 일반공급 경쟁률은 151.6대1의 높은 경쟁률이 나왔다. 또 세종시에서 나온 무순위에 120만 명이 몰리는 진풍경이 나오기도 했다. 이는 양극화라는 사회적 문제가 아닌 잘못된 청약제도가 만들어 낸 인재(人災)다.
유독 강남에서 로또 청약이 나오는 것은 분양가 상한제(이하 분상제)의 부작용이다. 주변 시세보다 30% 정도 저렴하게 분양가를 책정하는 분상제는 규제 지역이나 공공택지에 적용이 되는데 규제 지역인 강남은 절대가격 자체가 높아서 건축비를 감안하더라도 주변 시세의 70% 수준까지 분양가가 뚝 떨어지면서 10억원 이상 시세차익이 발생하는 로또가 된다.
무순위도 최초 입주자모집공고 분양가로 나오다 보니 몇 년의 시차에 따른 로또가 생긴다. 분상제도 무순위도 주변 시세 대비 5~10% 정도만 저렴하게 해주는 대신 적용 대상 지역 범위를 민간택지까지 확대해 더 많은 분양단지에서 주변 시세보다 살짝 저렴한 분양가를 만날 수 있게 해준다면 이상 과열은 막고 실수요자들이 보다 많은 혜택을 볼 수 있을 것이다. 굳이 로또를 만들어 불필요한 가(假)수요를 끌어들일 필요는 없다.
어디 분상제뿐이겠는가? 공공분양과 민간분양은 청약 유형, 청약 자격과 당첨 기준이 다르다. 일반공급의 경우 공공분양은 청약통장 납입 총액으로 당첨이 결정되지만 민간분양은 무주택 기간, 부양가족, 통장 가입 기간의 가점 점수로 판단한다. 특별공급은 생애 최초, 신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 부양 등 유형별로 소득 기준과 청약 자격, 당첨 기준이 각각 다르다.
심지어 일반적인 청약은 한국부동산원이 관리하는 '청약홈'에서 청약을 받지만 3기 신도시는 LH(한국토지주택공사)가 운영하는 'LH청약플러스'에서 접수한다. 입주자모집공고의 깨알 같은 작은 글자로 적힌 많은 내용을 꼼꼼하게 읽고 이해하는 청약자들이 과연 얼마나 될까? 오죽했으면 복잡하고 어려워서 청약을 못 하겠다는 말이 나오겠는가? 국토교통부 직원 중 입주자모집공고를 한번 읽고 제대로 이해하는 사람이 과연 몇 명이나 될까?
같은 나라에서 공공과 민간, 유형별로 이렇게 다르고 복잡해야 할 이유를 모르겠다. 지난 50년 동안 수시로 뜯어고치면서 책 한 권 분량의 누더기가 된 청약제도, 처음 청약을 하는 사회 초년생도 쉽고 편리하게 청약할 수 있도록 원점에서 다시 시작했으면 좋겠다.
국토부, 부동산원, LH, SH(서울주택도시공사) 등 관련 부처들은 안 되는 이유를 찾지 말고 서로 손을 잡고 머리를 맞대어 되는 방법을 찾고 만들어 주길 바란다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
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