정부가 4일 2025년까지 전국 대도시에 총 83만6000호 규모 주택 공급부지를 확보하는 내용을 골자로 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 정부는 초저금리와 가구 수 증가 상황에 대응해 공급 확대 방안을 내놨다고 설명했다. 특히, 시장 과열 안정과 취약계층 보호를 전제로 대책을 마련했다고 강조했다.
다음은 이번 대책에 대한 정부의 일문일답이다.
Q 그동안 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표한 이유는?
현 정부 들어 주택 공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이며, 아파트 공급도 동일하다. 그럼에도 불구하고 주택공급 확대를 통한 시장 안정을 위해 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급 등 다양한 주택공급 확대방안을 이미 마련해 추진 중이다. 다만, 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있는 상황이다. 이에 실수요 보호‧투기 수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위해 이번 대책을 발표하게 됐다.
Q 그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는?
이미 12.16대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시한 바 있다. 다만, 그간 공급 방안은 국·공유지 활용 중심이었으며, 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책으로 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다.
Q 민간 재개발‧재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는?
정비사업은 도시계획‧주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 '조합' 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 이로 인해 규제 완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못해 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급확대 방안을 마련하지 못했다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델을 적용하면, 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자‧상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있을 것이다.
Q 수용방식 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌지?
우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 3분의 2·면적 2분의 1)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행한다. 또, 기존 택지사업은 수용 시 동의 요건을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안해 동의 요건을 도입한 것이다. 이번 수용방식의 패스트트랙(Fast-track) 사업 추진을 원하지 않을 경우에는 기존 방식 사업 추진도 가능하다.
Q 이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌지?
시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는
신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이
안정될 것으로 기대한다. 기존 역대 최고 수준의 공급(2017~2020년) 물량에 더해 현 정부 출범 이후 공급대책으로 향후 압도적 물량이 공급될 예정이다. 이번 대책을 포함해 현 정부의 공급대책을 통한 수도권 총 공급 물량은 181만7000호다. 공급 방안에 대한 신뢰가 형성되면 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가 상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다.
Q 개발 사업으로 인해 집값 상승이 우려되는데?
도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격안정을 기대한다. 이번 대책에서만 서울 32만호, 전국 83만호가 신규 공급되며, 3기 신도시 등 기존 공급계획 등을 포함 시 수도권에만 현재 서울주택 재고의 절반 수준의 압도적 물량이 공급될 예정이다. 또한, 기존 방식과 달리, 개발이익(토지주 보장분 제외)은 생활SOC(사회간접자본) 조성 등 공익사업 투입을 전제로 추진하므로, 투기 가능성은 낮다.
Q 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존 주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을지?
제도 초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 진행한다. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시·공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공한다. 또, 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택 공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용할 계획이다.
제도 정착기에는 신 개발사업 간 순차 연계를 통한 임시 거주지 마련을 진행한다. 제도초기에 역세권 개발, 정비사업 등을 통해 건설 된 공공임대와 공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시거주지로 활용할 계획이다.
