언 발의 오줌 누기식 대책으론 지방 문제 해결 못 해
지난 19일 정부는 꺼져가는 지방 건설경기와 미분양을 해결하기 위해 '지역 건설경기 보완 방안' 대책을 발표했다. 2024년 건설투자가 2023년 대비 2.7% 감소했고 GDP(국내총생산)에 -0.4%p 영향을 줄 만큼 경제에 악영향을 미치고 있고 미분양 증가로 인해 지방 경제 침체 및 건설사 위기가 심해지면서 더 이상 미룰 수 없다고 판단한 것이다.
안산, 대전, 부산 3개 지역의 철도 지하화와 산업단지, GB(그린벨트) 해제 총량 예외 등 지역 개발사업 확대를 통해 지역경제를 살리고 공사비 현실화와 자금 지원, 건설사들이 줄기차게 요구했던 책임 준공 개선 등을 통해 건설투자를 유도하겠다는 것이다.
또 SOC(사회간접자본) 사업의 조기 집행을 통해 유동성 지원을 해주고 미분양 감축을 통해 지방 부동산 시장을 회복시키겠다는 것이 이번 대책의 주요 내용이다.
많은 분이 관심을 가졌던 미분양 해소를 위한 카드는 다음과 같다. 전국 준공 후 미분양 2만1480가구(2024년 12월 기준)의 80%나 차지하는 지방의 악성 미분양 1만7229가구 중 3000호를 LH(한국토지주택공사)가 직접 매입하겠다고 한다.
153조원이 넘는 빚더미에 기획재정부가 재무위험기관으로 지정한 LH가 과연 지방의 준공 후 미분양 3000호를 무슨 돈으로 매입할 것인가? 3000호 매입으로 과연 지방 미분양 문제를 해결할 수 있을까?
LH는 신축매입임대 예산 3000억원을 준공 후 미분양 구입에 사용하겠다는 입장이다. 임대주택이 부족한 수도권 신축매입 임대 물량이 줄어들 수 있다는 우려의 목소리가 나오지만 그렇게 해서라도 지방의 악성 미분양을 해결할 수 있다면 다 이해할 수 있다.
문제는 준공 후 미분양 3000호 매입하는 동안 미분양이 더 많이 늘어날 가능성이 높다는 것이다. 미분양 해결은 못 하고 수도권 신축매입임대만 줄이는 결과가 나올 수도 있다.
또 현재 비(非)아파트에만 허용 중인 매입형 등록임대를 지방 준공 후 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에도 허용하고 지방 미분양 주택을 매입 운영하는 CR(구조조정) 리츠도 상반기 출시를 지원하며 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 디딤돌 대출 우대금리를 신설하겠다고 한다.
시장 수요자들의 외면을 받은 준공 후 미분양 주택을 등록임대를 해준다고, 디딤돌 대출 우대금리를 해준다고 살고 싶은가? 강남 부동산 리츠면 몰라도 지방 미분양 구조조정 리츠를 과연 누가 투자하고 싶겠는가? 나는 안 하고 싶다.
기대를 모았던 지방 DSR(총부채원리금상환비율) 완화나 세제 혜택은 쏙 빼고 기존 나왔던 대책을 재탕, 삼탕한 대책으로 늘어나는 지방 미분양과 침체하는 지방 경기를 살릴 수 없다.
DSR은 금융위원회가 가계부채 관리원칙에 어긋난다면 반대했고 세제감면은 세수 부족을 우려한 기획재정부가 반대하면서 결국 이번 대책은 국토교통부가 할 수 있는 모든 카드를 총동원한 국토부의 원맨쇼로 끝났다. 당연히 원하는 효과는 얻기 어려워 흥행 참패가 예상된다.
정책의 실질 효과와 심리 효과 모두 놓치면서 골든 타임은 또 이렇게 지나가고 있다. 문제가 생기면 원인 분석을 빨리한 후 부작용을 감내하면서 과감하고 전광석화 같은 수술을 해서 환부(患部)를 도려내야 한다. 소 아직 안 잃었으니까 외양간 일부만 고치겠다는 언 발의 오줌 누기식의 대책으로는 지방 미분양과 경기침체 문제를 해결할 수는 없다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
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신아일보