정부는 도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안을 통해 도시형생활주택과 오피스텔 등 비 아파트 공급을 확대하기로 했다.
최근 3기 신도시, 공공재개발, 3080+개발 등 굵직한 공급계획이 연이어 발표되고 있음에도 2026년 이후 입주물량이 나올 것이기에 지금 당장 공급에는 도움이 되지 않는다는 우려의 목소리에 비교적 타성기간이 짧은 도시형생활주택과 오피스텔 규제를 풀어 단기간에 주거용 부동산의 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 의도이다.
도시형생활주택은 300세대 이하 전용 85㎡이하 1~2인 가구를 위해 주차장법 등을 완화해준 주택으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 나누어지는데 원룸형 주택의 규제를 풀어주겠다는 것이다.
원룸형 도시형생활주택의 허용 전용면적 상한을 50㎡에서 60㎡로 늘리고, 침실과 거실 등 2개로 나눠졌던 공간을 4개까지 나눌 수 있도록 해 3~4인 가구가 살 수 있도록 방 3개 구조가 가능하도록 해준 것이다. 단, 공간 구성을 완화한 가구는 전체의 1/3로 제한했다.
오피스텔의 경우에는 바닥난방허용 전용면적으로 85㎡에서 120㎡로 확대해서 3평형 중형 주거용 오피스텔 공급이 가능하도록 했다.
또 도시형생활주택과 오피스텔이 2022년까지 집중 공급이 될 수 있도록 민간 건설회사에 대한 주택도시기금 융자한도를 지금보다 40% 늘리고 대출금리도 1%p 인하해서 2.3~3.5%로 내려간다.
이렇게 도시형생활주택과 오피스텔 규제를 완화해주면 주택시장 안정에 도움이 될까?
정부계획 계획하고 발표한 대규모 공급계획에 따른 입주물량이 2026년 정도부터 시작된다고 본다면 2022~2025년 사이 공급부족의 틈을 메우는 데는 어느 정도 도움이 될 수 있다.
도시형생활주택과 오피스텔의 경우 짧으면 6개월 길어도 2년 이내에 입주가 가능하기 때문이다.
하지만 다수의 시장 수요자들이 원하는 새 아파트의 완벽한 대체재가 될 수는 없기에 공급부족의 틈을 완벽하게 다 메우지는 못할 것이다. 오히려 세 가지 정도 부작용이 예상된다.
첫째는 투기수요 유입이다.
청약통장 필요 없이 청약금으로 청약이 가능하고 전매제한, 실거주 규제도 없기 때문에 유동성과 잘못된 정책으로 인한 풍선효과가 완화된 도시형생활주택과 오피스텔로 흘러 들어갈 수 있다.
벌써부터 시장에서는 오피스텔 가격이 들썩이고 있다.
둘째는 공급과잉이다.
공급부족이라면서 무슨 공급과잉이냐고 반문할 수 있지만 타성기간이 2~3년인 아파트에 비해 도시형생활주택이나 오피스텔은 6개월에서 2년 정도로 짧다.
정부에서 규제를 완화해주고 자금지원도 해준다는데 민간 공급자들이 이런 기회를 마다할 이유가 없다.
더군다나 벼락거지가 될 수 있다는 불안심리에 자극된 수요자들까지 가세해준다면 물 들어왔을 때 노 안 저을 공급자는 없을 것이고 2~3년 후에는 도시형생활주택과 오피스텔 공급이 비정상적으로 늘어날 가능성이 있어 어쩔 수 없는 대체재로 구입한 분들이 2~3년 후 어려움을 겪을 가능성이 있다.
셋째는 정책의 신뢰다.
규제완화라고? 규제만 하던 부동산정책의 기조가 바뀐 것인가? 라는 잘못된 오해를 줄 수 있고 임대사업자 제도, 실거주 요건, 분양가상한제 등 이미 오락가락 정책으로 신뢰를 잃은 정부의 부동산 정책의 신뢰를 더 떨어뜨릴 수 있다.
필요한 규제는 일관성 있게 추진하면서 불필요한 규제는 과감하게 손을 대는 것은 맞지만 어디까지나 제대로 된 원인분석을 통한 진단을 했을 경우에 해당되는 것이다.
제대로 된 분석보다 임시 땜질 처방식 규제완화는 득보다 실이 더 많을 수 있다.
/김인만 부동산경제연구소장
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[신아일보]
