전세금반환소송은 권리가 명확하기 때문에 패소하는 경우는 거의 없다. 하지만 집주인이 전세금을 늦게 돌려주어 전세금에 대한 지연이자가 발생한다. 전세금 이외에도 금전적인 손해가 발생하는 것이다. 소송으로 전세금 돌려받기는 가능했지만 또 다른 피해인 지연이자에 대한 손해배상청구도 가능할까.
경우의 수는 두 가지로 나뉜다. 첫 번째 유형은 세입자가 전세목적물(집)을 집주인에게 인도 한 후 전세금 반환소송을 하는 경우이다. 이 경우는 지연책임을 물을 수 있다.
두 번째 유형은 세입자가 전세목적물(집)에 살고 있으면서 전세금반환청구소송을 하는 경우다. 이 경우는 지연책임을 물을 수 없다. 집주인에게 ‘동시이행 항변권’이 주어지기 때문이다. 동시이행 항변권이란 집주인입장에서 전세목적물(집)을 인도받기 전까지는 전세금을 지급해 주지 않아도 되는 권리를 말한다.
두 번째 유형은 지연이자 책임을 묻기 어렵지만, 상황마다 모두 달라 단편적인 결론을 내기는 힘들다. 다른 복잡한 사정이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들어 집을 인도해 주지 않았다 해도 집주인의 전적인 과실로 인한 손해를 입증할 수 있는 객관적 자료가 있는 경우가 이에 해당한다. 이 때는 예외적으로 전세금이외의 손해배상청구를 할 수 있다. 하지만 예외적인 상황을 재판에서 인정받기 위해서는 까다로운 입증과정을 거쳐야 하는 번거로움이 따른다. 원칙적으로는 집을 인도해 주지 않은 상태에서 소송이 진행 중인 세입자는 전세금만 받을 수 있을 뿐 지연이자까지 받기는 어렵다.
하지만 첫 번째 유형처럼 이미 집을 인도해 주었다면 지연책임을 물을 수 있다. 전세금은 민법상 금전채권이다. 금전채권은 민법 제397조 1항에 특칙을 규정하고 있다.
“제397조(금전채무불이행에 대한 특칙) △금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. △전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.”
손해배상을 청구하기 위해서는 어려운 증명과정을 요하는 것이 원칙인데, 금전채권인 경우에는 증명을 필요로 하지 않는다. 그리고 그 손해의 범위는 금전채권금액에 대한 법정이율에 해당하는 손해가 발생한다고 정해두고 있다.
민사상 법정이율은 현재 연5%이다. 만약 1억원을 갚고 있지 않으면 1억원에 대한 연 5%의 지연이자가 자동으로 발생한다는 것이다. 이것을 전세금에 대입해 보면 1억원의 전세금을 집주인이 집을 인도받고도 즉시 지급해 주지 않는다면, 1억원에 대해 인도받은 때로부터(정확히는 인도받은 다음날부터) 연 5%의 지연이자를 당연히 청구할 수 있게 되는 것이다.
또 소송을 진행할 경우에는 소송촉진등에 관한 특례법이 적용된다. 이 법은 소송의 지연을 방지하고 분쟁의 신속한 해결과 분쟁처리의 촉진을 도모한다(소송촉진등에 관한 특례법 제1조). 따라서 이 법에 의해서는 소송상 법정이율이 적용되어 현재 연 15%의 비교적 높은 지연이자 책임을 져야 한다.
결국 1억원의 전세금을 못받은 세입자가 소송을 진행한다면, 1억원에 대한 ‘소송개시 전까지 연 5%의 지연이자’와 ‘소송개시 이후로부터 연 15%의 지연이자’를 집주인이 갚을 때까지 청구할 수 있는 구조다.
전세금반환청구소송에서 주된 손해배상은 지연이자에 대한 책임이다. 필자가 운영하는 법도 전세금반환소송센터의 통계에 따르면 실제로 소송에서 지연이자를 청구했을 때, 5%를 받느냐 15%를 받느냐의 차이가 있었을 뿐 못 받는 경우는 거의 없었다.
이외에 다른 추가적인 손해에 대해서는 특별손해로 이를 집주인이 특별히 알았거나 알 수 있었을 사정이 인정되면 받을 수 있다. 이외에도 전세금소송에서 전부 승소한다면 소송비용에 대해서도 패소자인 집주인에게 모두 부담시키게 된다.
한편 먼저 집을 인도해 주면 임차인의 대항력을 상실할 위험이 따른다. 때문에 대항력을 유지하기 위해서 임차권등기명령을 해 두어야 한다. 임차권등기명령을 통해 등기부에 기입된 뒤에는 집을 먼저 인도해 주어도 대항력은 상실되지 않는다.
결론은 임차권등기명령을 하고 집을 인도 해주면 된다는 설명이다. 이후 전세금반환소송을 진행해서 승소하면 모든 지연이자를 청구할 수 있게 된다. 전세금을 늦게 반환하는 것은 집주인의 잘못이다. 응당한 책임을 지는 것은 당연한 일이다.
/엄정숙 부동산전문변호사
