정부가 주택 투기 수요를 잡기 위해 잇따라 쏟아낸 부동산 대책에 실수요자들의 고민도 함께 깊어졌다. 특히, 예외 조항이 많고 복잡한 주택담보대출 규제를 제대로 이해하는 것은 어렵기만 하다. 스스로를 실수요자라 생각하는 당신은 과연 규제 대상일까 아닐까? 알쏭달쏭 헷갈리는 주담대 고민해결을 위해 전문가들이 나섰다.<편집자주>

정부는 지난 13일 주택시장 안정을 위해 주택담보대출과 종합부동산세, 양도소득세 기준 강화를 골자로 한 대책(이하 9·13대책)을 내놨다. 다주택자 중심이던 제한조치가 투기지역 등 규제지역에서는 무주택자와 1주택자까지 발을 넓혔다. 그래도 대책을 꼼꼼히 살펴보면 명백한 실수요층을 위한 숨통은 여전히 트여 있다. 자녀 진학이나 부모 봉양을 위해 집이 필요한 경우나 세입자에게 보증금을 반환해야 하는 경우 등 불가피한 상황에서는 규제지역이라도 주담대를 이용할 수 있다.

"무주택자인데 고가주택을 사려 합니다"

Q 저는 50대 무주택 직장인입니다. 그동안 차곡차곡 모은 자금에 대출을 보태 구입할 수 있는 집을 알아보고 있습니다. 여러가지 상황을 고려해 회사와 가깝고, 교육여건도 좋은 지역을 고려하고 있는데 서울 집값이 만만치 않네요. 무주택자도 고가주택을 구입하면 대출규제를 적용받는다고 하던데, 고가주택의 기준은 무엇인지, 그리고 어떤 규제를 받게 되는지 궁금합니다.

김인만 부동산연구소장 "고가주택의 기준은 공시가격 기준으로 9억원을 초과하는 주택입니다. 시가 기준으로는 약 13억원을 초과하는 주택이 여기에 해당됩니다. 무주택자도 규제지역에서 주택을 구입하는 경우 대출 규제 대상이 되는데, 만약 투기과열지구인 강동구에 집을 계약하면 LTV(주택담보대출비율) 40%와 DTI(총부채상환비율) 40%를 적용받게 됩니다. 또, 조정대상지역인 중랑구 집을 계약하면 LTV 60%와 DTI 50%가 적용되죠. 단, 무주택자도 실거주 목적의 대출만 허용되므로, 주택 구입 후 2년 내에 전입해야 합니다. 이 기간 내 전입할 수 없는 해외파견 근무 등의 불가항력적 사유를 입증하면 예외를 인정합니다."

"딸이 서울로 진학하게 됐어요"

Q 지방에 있는 자가주택에서 딸과 둘이 살고 있습니다. 그런데 딸이 서울 용산구(투기지역)에 있는 대학에 진학하게 됐습니다. 혼자 있기 적적할 것 같아 딸 학교 근처에 있는 주택을 사서 함께 지내려고 하는데, 서울 전체가 규제지역이라 주택담보대출을 받을 수 있을지 걱정입니다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원 "이번 사례는 소득세법 시행세칙 제71조에 의거 '부득이한 사유로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우'로 예외항목에 포함됩니다. 따라서, 공시가 9억원(시가 약 13억원)을 초과하더라도 LTV 40%를 기준으로 신규 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 다만, 자녀의 재학증명서 혹은 입학허가서를 제출해야 하고, 2년 이내에 거주 중이던 기존 주택을 처분해야 합니다. 만약 기존 거주주택을 매각하지 않는다면 주담대를 받을 수 없으며, 이를 어길 경우 3년간 주택관련 대출이 제한되는 등 불이익을 받게 됩니다. 만약 매각 유예 기간인 2년 이내에 대출금을 상환했다 하더라도 기존 주택을 매각하지 않으면 동일한 불이익을 받으니 주의해야 합니다."

"어머니를 서울로 모셔오려 합니다"

Q 서울 노원구(투기과열지구)의 전용면적 59㎡ 소형 아파트에 살고 있는 결혼 3년차 부부입니다. 오랜 지병이 있으셨던 친정 아버지가 지난 여름 돌아가셨습니다. 지방에 혼자 계신 어머니께 서울에서 같이 살자고 말씀드렸지만 "서로 불편하다"며 한 집에 사는 것은 원치 않으시네요. 그래서 저희 집 근처에 따로 집 한 채를 더 알아보던 중 9·13대책이 발표 돼 혼란스럽습니다. 서울에 집이 한 채라도 있으면, 집을 구입할 때 대출이 안된다고 들었거든요.

권일 부동산인포 리서치팀장 "이번 대책에 따르면, 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)에서는 1주택 보유자도 신규 주택 구입을 목적으로 한 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 다만, 이런 경우처럼 타 지역에 계신 부모님을 봉양하기 위해 본인 거주지 근처의 주택을 구매하는 경우는 예외를 허용하기로 했는데요. 이 경우 구입할 주택 소재지가 투기지역 또는 투기과열지구라면 LTV와 DTI 모두 최대 40%로 주담대를 받을 수 있고, 조정대상지역일 경우 LTV 60%와 DTI 50%를 적용받습니다. 주의해야 할 것은 어머니가 60세 이상이어야 하며, 새로 구입한 집이 공시가격 9억원(시가 약 13억원)을 넘지 않아야 합니다. 또, 대출취급 전후 3개월 이내에 어머니의 전입 사실을 입증할 수 있는 전입증명원을 제출해야 합니다.

"대책 발표 다음날 계약서를 썼어요"

Q 조정대상지역이 아닌 곳에 집 2채를 갖고 있는 부부입니다. 서울 마포구에 있는 집을 구입하려고 9·13대책 발표 다음날인 지난 14일에 계약금을 넣었는데요, 주담대를 받을 수 있을까요?

김인만 소장 "안타깝지만 2주택 이상자는 9월14일 계약분부터 처분조건을 포함한 어떤 경우라도 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 주택담보대출을 받을 수 없습니다."

"보증금을 내줘야 하는데 돈이 없어요"

Q 저는 서울에 주택 한 채를 보유하고 있는데, 여기에 보증부 월세를 주고 있었습니다. 임차인이 이사를 가야 하는 상황이라 보증금을 빼줘야 하는데, 당장 여윳돈이 없네요. 주담대를 받을 수 있을까요?

김성환 부연구위원 "보유하신 주택이 공시가 9억원(시가 약 13억원) 미만인 경우 보증금 반환을 위한 주택담보대출이 가능합니다. 그 이상인 경우에도 대출실행 3개월 이내에 본인 주택에 전입하는 조건으로 주담대를 받을 수 있습니다. 다만, 해외 근무 및 그에 준하는 불가피한 상황을 입증하는 경우 3개월 이내 전입하지 않아도 됩니다."

"집이 있는데 전세자금대출 가능할까요?"

Q 경기도 의왕시(비규제지역)에 있는 자가 주택에 살고 있는 부부입니다. 자녀 교육문제로 서울에 전셋집을 알아보고 있는데, 전세자금보증 대출을 받을 수 있을까요? 참고로 남편의 연 소득은 6000만원이고, 저는 5000만원입니다.

김인만 소장 "세전 기준 부부합산 연소득 1억원을 넘는 가구는 공공기관인 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증상품을 이용할 수 없습니다. 이 경우 공적보증상품보다 금리가 비싼 전세대출상품을 알아봐야 합니다."

"일시적 2주택자인데 양도세 내야 하나요?"

Q 저는 경기도 의정부시(비규제지역)에 있는 제 소유 아파트에서 거주 중입니다. 아이들이 커가면서 좀 더 넓은 집이 필요해 경기도 남양주시(조정대상지역)에 있는 아파트를 연말쯤 구입할 계획인데요. 이런 경우 기존 의정부 아파트를 2년 이내에 팔아야 양도세 비과세 대상이 되나요?

권일 팀장 "9·13대책으로 일시적 1가구 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 양도세가 비과세 되는 것이 맞습니다. 그러나 이는 보유하고 계신 종전주택과 신규로 매입하시는 주택이 모두 조정대상지역 내에 있을 때 해당됩니다. 지금 사례의 경우 종전주택은 조정대상지역이 아닌 의정부에 있고 신규 취득 주택은 조정대상지역인 남양주에 있으므로 종전처럼 3년 이내에 의정부 집을 팔면 비과세 대상이 됩니다. 참고로 의정부가 아닌 조정대상지역인 남양주 주택에 거주 중이고 신규 취득 주택 역시 남양주에 위치한다면 조정대상지역 내에 두 주택이 모두 위치하므로 2년 이내에 종전주택을 양도해야만 양도세 비과세가 가능한 것이죠"

[신아일보] 천동환 기자·김재환 기자

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