“전세금 반환소송에서 승소 판결을 받았어요. 집주인은 패소 후에도 여전히 돈을 줄 생각을 하지 않습니다. 부동산 경매를 하기 위해 등기부를 발급 해 보니 저의 확정일자보다 앞선 순위 근저당권자가 있어요. 경매 말고 다른 방법으로 전세금을 돌려받을 방법이 있나요?”
임대차계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 마음 고생하는 세입자들이 수두룩하다. 하지만 이럴 때 집주인이 보증금을 자발적으로 돌려줄 때까지 무작정 기다리면 시간낭비일 수 있다는 사실을 명심해야 한다.
계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인은 새로운 세입자가 나타날 때까지 무작정 기다려 달라고 하는 경우가 많다. 이런 경우 세입자는 기다리기보다 법적 절차를 밟는 것이 유리하다.
문제는 법적 절차인 전세보증금 반환소송 승소 후에도 전세금을 돌려받기 어려운 경우다. 이 경우는 부동산 경매절차를 밟아야 하는데 앞선 순위 근저당권자가 있으면 곤란한 상황을 겪게 된다. 근저당권자란 집을 담보로 잡고 있는 사람을 말한다. 예를 들어 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 은행은 집에 근저당을 설정하는데, 이 경우는 은행이 근저당권자가 된다.
세입자가 이사 온 날보다 앞서서 은행이 근저당을 설정했다면 부동산 경매에서 심각한 문제가 일어난다. 은행은 경매절차에서 다른 채권자들(세입자)보다 먼저 돈을 배당받을 목적으로 근저당을 설정한 것이기 때문이다. 권리분석을 해 보면 세입자는 은행보다 배당순위가 낮기 때문에 돈을 받을 확률이 거의 없는 경우가 많다.
만약 세입자가 선순위 근저당권자 때문에 부동산 경매에서 돈을 받을 확률이 낮다면 어떻게 대처해야 현명할까. 경매를 통해 돈을 받는 것은 포기하고 다른 채권집행 방법을 찾아야 한다.
우선 전세금반환소송을 통해 판결문을 확보해야 한다. 판결문으로 채권집행을 위한 강제집행절차를 밟아야 한다. 법률 실무에서 채권집행의 일반적인 순서는 △재산명시 – △재산조회 – △채권압류및추심 – △동산압류 – △채무불이행자명부등재 순으로 진행한다.
재산명시란 집주인의 재산을 합법적으로 조회해 볼 수 있는 ‘재산조회’를 하기 위해 진행하는 법적 절차다. 채무자인 집주인이 법원에 출석하여 자신의 재산목록을 스스로 적게 하는 절차다. 판결문을 가지고 있는 세입자는 재산명시 절차에서 집주인이 적은 재산목록을 보고 해당 재산에 압류절차를 진행하면 된다.
하지만 실무에서 재산명시는 현실성이 떨어진다. 강제집행을 당할 것을 아는 집주인은 재산목록을 적을 때 대부분 ‘재산이 없다’고 적기 때문이다.
재산명시 절차가 끝나면 다음으로 재산조회를 진행해야 한다. 재산조회란 집주인의 재산을 합법적으로 조회해 볼 수 있는 방법이다. 재산명시를 먼저 하지 않으면 재산조회는 신청할 수 없다. 재산조회를 통해 전국에 있는 집주인의 부동산, 자동차, 은행의 현금, 보험, 증권 등의 재산을 조회해 볼 수 있다. 이 때 드러나는 재산이 있다면 해당 재산을 대상으로 압류절차를 진행하면 된다.
집주인의 은행에 있는 현금을 압류하는 채권집행 방법도 있다. 이를 채권압류 및 추심이라 한다. 전국의 모든 은행에 집주인의 돈을 조회할 수 있다. 만약 특정 은행에 집주인의 돈이 있다면 압류할 수 있다. 압류된 금액은 판결문을 가지고 은행에 가면 찾을 수 있다.
전세금을 돌려받기 위한 수단으로서의 강제집행 방법은 동산압류도 있다. 집주인의 집안 살림을 압류하는 방법이다. 드라마 등에서 많이 보는 이른바 ‘빨간딱지’를 TV나 냉장고 등에 붙여 동산경매를 진행하는 것이다.
마지막으로 채무불이행자명부등재 절차를 밟아야 한다. 이는 판결문이 나온 지 6개월이 지나도록 전세금을 돌려받기가 힘들 때 신청할 수 있다. 하지만 채무불이행자명부등재는 위의 집행방법들처럼 실제적으로 돈을 받는 방법은 아니다. 쉽게 설명해 신용불량자를 만드는 방법이다. 심리적으로 압박을 가하는 수단으로 절차를 진행해 볼 수 있다.
요약하자면 전세금을 돌려받기 힘들 때는 먼저 전세금 반환소송을 진행하여 승소판결문을 받아야 한다. 판결문을 가지고 부동산 경매를 진행하기 힘들 때는 △재산명시 – △재산조회 – △채권압류및추심 – △동산압류 – △채무불이행자명부등재 순으로 채권집행을 진행하면 된다.
채권추심 절차를 통해 전세금을 받으려면 체계적인 계획을 세울 필요성이 있다. 실무적으로 오랜 기간이 걸릴 수 있기 때문이다.
/엄정숙 변호사
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[엄정숙 변호사 프로필]
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
