임대차 3법이 전격적으로 시행되면서 안 그래도 혼란스러운 부동산 시장이 더 난리가 났다. 야당 국회의원의 5분 발언이 화제가 되는 것을 보면서 오죽하면 당연한 시장 논리를 설명해준 이 연설에 국민 다수가 공감할까. 그만큼 정부 여당 부동산 대책에 대한 민심이 차갑다는 것을 보여주는 단면 같다는 생각이 든다. 2년이 얼마나 짧은지, 계약하고 난 후 다음 계약을 걱정하는 세입자 마음을 전세 경험자는 안다. 그러므로 서민 주거 안정을 위해 현재 2년의 의무 거주기간을 2년 더 연장해주는 것은 바람직하다.
하지만 아무리 좋은 의도를 가진 정책이어도 절차가 공정하지 않고 당사자인 집주인이 공감 못 하는 졸속 정책이라면 오히려 안 하는 것보다 못한 결과가 나올 수 있다. 자녀를 훈육할 때, 정확한 사실관계에 따라 잘못을 따끔하게 알려주고 개선방안을 제시해주면 자녀는 전화위복으로 발전할 것이다. 한편, 일관성 없는 잔소리와 규제를 반복하면 사랑의 매라고 해도 자녀는 일방적인 체벌로 받아들여 기대와 다른 방향으로 엇나가기 쉽다. 최근 정부가 하는 부동산 규제 관련 행태를 보면 기준도 절차도, 일관성도 찾아보기 어렵다. 기회는 공평하고 과정은 공정하며 결과는 정의로울 것이라는 말에 하나도 부합되는 것이 없다.
임대인인 집주인과 임차인인 세입자는 서로 배려하고 도움이 되는 상생 관계가 돼야 하는데 집을 가진 자와 가지지 못한 자의 편 가르기 대결 양상이 돼 버렸다. 뺨을 때리는데 가만히 맞고 있을 사람 없듯, 집주인은 어떤 식으로든 반응할 것이다. 당장 전셋값은 폭등했고 전세매물은 자취를 감췄다. 서울 대단지 26만 가구 중 전세매물은 454건이라고 하니 이게 말이 되는 상황인가. 곳곳에서 집주인과 세입자 간 분쟁이 터져 나오고, 전셋집을 구하지 못한 세입자는 발을 동동 구른다. 행여 2년 더 살고 계약 갱신 시 인상률을 5% 이내로 제한된다고 하니 이제 좀 살면 하겠다고 쉽게 생각한다면 큰 오산이다.
집주인이 거부하거나 위반할 경우 손해배상을 청구하게 한단다. 집주인은 내 전 재산이나 다름없는 전세금을 쥐고 있는데 2년 더 살겠다고 소송 등 강수를 두는 세입자가 과연 얼마나 될까. 본인이나 자녀가 거주하겠다고 연장거부를 하면 세입자가 집주인의 거주 여부를 확인할 수 있게 해준다지만 여전히 현실성이 없다. 오히려 전세자금 대출에 대해 협조를 안 해주거나 별의별 특약사항을 추가해 세입자를 힘들게 하는 경우도 늘 것이다. 무엇보다 4년 후에는 미친 전셋값 폭등이 기다리고 있을 것이다. 그동안 못 올린 인상분에 향후 4년간의 인상분까지 더해 전셋값은 천정부지 오를 것이다. 누적된 여러 규제와 어려운 경제 상황에서 임대차 3법까지 더해 향후 전세 물량은 더 줄어들 것이다. 결국 향후 세입자에게 비싼 전세금 내고 잡느냐, 대출을 받아서 비싼 집을 사느냐 그것도 싫으면 월세로 사느냐의 선택지만 남을 것이다.
아이러니하게도 거주 만족도가 높은 아파트의 전세 물량을 제공해주는 사람들은 다름 아닌 정부가 범죄자 취급을 하는 다주택 보유자들이다. 시장의 논리는 간단하다. 이득이 되면 하고 아니면 안 한다. 이런 민간시장에 공공의 역할을 강요해서는 안 된다. 민간시장을 통해 환수한 세금으로 공공주택을 많이 공급해주었어야 함에도 그 역할을 제대로 하지 못한 정부의 책임이지 합법적으로 세금을 내고 전세물량을 공급해준 다주택자들의 책임이 아니다.
/김인만 부동산경제연구소 소장
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