[기고칼럼] “명도소송 승소 위해서는 입증자료부터 모아라”

엄정숙 변호사

상가 건물을 매입한 A씨는 몇 달째 마음고생을 하고 있다. 건물 소유주가 바뀌었고 임대차 계약이 만료됐음을 알렸지만, 기존 세입자가 상가를 비워주지 않기 때문이다. 그렇다고 마음대로 쫓아낼 수도 없어, A씨는 '명도소송'을 진행하기로 했다.

세입자가 집을 비워주지 않을 때 최후의 방법으로 선택할 수 있는 것이 명도소송이다. 지난 해 대법원이 발표한 2020 사법연감에 따르면 2019년 명도소송 1심 사건이 3만6709건으로 나타나는 등 매해 3만건 이상의 명도소송이 접수되고 있다.

명도소송이란 세입자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거부하고 비우지 않았을 때 집주인이 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말한다.

명도소송에서 승소하기 위해서는 재판에서 임대차계약의 해지 및 종료사실에 대한 입증을 하는 것이 중요하다. 명도소송의 대상자가 실제로 부동산에 살고 있는지를 확인하는 '점유관계 확인'도 필요하다.

명도소송을 하기 전에는 먼저 전화, 문자, 카톡, 내용증명 발송 등으로 해지통지를 해야 한다. 이후 부동산점유이전금지가처분신청 및 명도소송을 진행하면 된다. 승소를 한 경우 강제집행 절차를 밟게 된다.

법도 명도소송센터의 일부 통계에 따르면 명도소송이 제기되는 해지사유는 총 300건 중 차임연체가 192건으로 가장 많았고, 기간만료가 67건으로 뒤를 이었다.

부동산 점유관계를 확인하는 ‘점유이전금지가처분’에 문제가 생긴 경우도 20건이 넘는 것으로 나타났다. 원인으로는 계약자가 아닌 다른 사람이 부동산에 살고 있는 경우가 가장 많다. 이 경우 명도소송 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없는 상황이 생길 수 있으므로 주의해야 한다.

기간과 비용이 드는 명도소송을 하지 않고 세입자를 내보내는 방법도 있다.

명도소송 전에 내용증명을 발송해 세입자가 스스로 나가도록 유도해볼 수 있다. 소정의 이사비를 주고 자진 인도하도록 하는 것도 방법이다.

소송 전 변호사의 입회하에 임차인과 합의하는 방법으로 해결을 맺는 경우도 있다.

아울러 임대차계약 시 미리 제소전화해를 해두는 것도 좋다. 제소전화해란 제소(소송)를 하기 전에 화해를 하는 것으로, 서로 약속을 잘 지키겠다는 조서를 작성해 법원의 판사 앞에서 확인을 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 제소전화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 작성한다.

월세를 일정 기간 이상 연체했을 때 즉시 부동산을 인도한다는 내용의 제소전화해를 임대차계약 당시에 했다면, 집주인이 명도소송 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있다.

임대인들은 임차인의 동의를 얻어 제소전화해 신청서까지 작성하며 안정적인 월세 확보에 적극 나서고 있지만, 여러 가지 사정으로 임차인들은 3기 이상의 월세를 내지 않고 건물을 비워주지 않는 경우가 늘고 있다.

이 같은 경험을 한 임대인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 제소전화해 조서가 성립된 경우와 달리, 절차 진행 중에 실무에서 계약 위반사항이 발생하는 사건은 간단치 않은 문제다.

임대차계약 관계의 제소전화해 절차 진행 중에 임차인이 계약을 위반했다면 명도소송 절차 진행으로 권리를 찾을 수 있다.

/엄정숙 변호사

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉