현행 100%인 주택 임대보증 가입 가능 최고 전세가율이 내년 7월부터 90%로 하향 조정된다. 전세가율을 계산할 때 필요한 주택가격 산정에는 공시가와 실거래가가 없을 때만 감정평가액을 적용할 수 있게 된다.

국토교통부는 주택 임대보증 가입 시 공시가와 실거래가를 우선 적용하고 감정평가액은 후순위로 적용하는 내용 등을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법'(이하 민간임대주택법) 시행령 개정안을 다음 달 1일부터 40일간 입법 예고한다고 밝혔다.

민간임대주택법에 따른 등록임대사업자는 의무적으로 임대보증에 가입해야 한다. 이번 민간임대주택법 시행령 개정에 따라 임대보증 가입 요건을 전세보증과 비슷한 수준으로 강화한다.

우선 임대보증에 가입할 수 있는 최고 전세가율을 현행 100%에서 90%로 조정한다. 전세가율은 주택가격 대비 선순위채권·보증금 합산 금액의 비율이다. 

또 주택가격 산정 시 감정평가액은 공시가격과 실거래가격이 없거나 시장, 지역 등 여건 변화로 적용이 곤란한 때에만 사용한다. 현재는 감정평가액과 공시가격, 실거래가를 선택적으로 적용하고 있다. 공시가격은 140%만 인정하고 신축 연립‧다세대의 감정평가액은 90%만 인정한다. 현재는 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 130~190%를 주택가격으로 인정하고 신축 연립‧다세대의 감정평가액을 100% 인정하고 있다.

임대보증과 임대차계약의 기간이 일치하도록 개선하는 내용도 개정안에 담았다. 현행 제도에선 임대인이 보증기간을 1년 또는 2년, 임대차 기간 중 선택할 수 있다. 이 때문에 임대차 기간이 끝나기도 전에 보증이 종료되는 상황이 발생했다.

국토부는 민간임대주택법 시행령 개정안을 내년 7월 1일부터 시행할 계획이다. 다만 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월30일까지 적용을 유예하기로 했다. 개정안 전문은 국토부 누리집 '정보마당'에서 확인할 수 있다. 개정안과 관련해 의견이 있으면 우편이나 팩스, 국토부 누리집을 통해 제출하면 된다.

국토부는 지난 2월2일 발표한 '전세 사기 예방 및 피해 지원방안'의 후속 조치로 임대보증 개선방안을 마련하고 이번 시행령 개정을 추진했다. 무자본 갭투자를 근절하고 건전한 등록임대시장을 조성한다는 취지다.

진현환 국토부 주택토지실장은 "이번 임대보증 개편으로 임차인들에게 더욱 신뢰받는 등록임대주택이 될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

[신아일보] 천동환 기자

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